Wie Flächenmangel deutsche Logistikstandorte belastet

In deutschen Logistik-Hotspots liegt die verfügbare Gewerbefläche für Logistikimmobilien häufig bei unter 3 % Leerstand, während Grundstücks- und Mietpreise in zentralen Regionen in den letzten fünf Jahren um bis zu einem Drittel oder mehr gestiegen sind, was direkte Auswirkungen auf Netzwerkplanung, Umschlagkapazitäten und die Standortentscheidung von Spediteuren hat.

Ausmaß des Problems in Schlüsselregionen

Die Verfügbarkeit von Flächen variiert regional, ist jedoch in Ballungsräumen und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten besonders eingeschränkt. Engpässe bei Gewerbeflächen führen zu längeren Trägerzeiten, steigenden Bodenpreisen und höheren Betriebskosten für Lagerung und Distribution.

Standort	Leerstandsquote (ca.)	Preisentwicklung (letzte 5 Jahre)	Flächenverfügbarkeit Neubau
Hamburg	≈ 1,5 %	+30–35 %	sehr gering
Berlin/Brandenburg	≈ 2,0 %	+25–30 %	begrenzte Flächen
Ruhrgebiet	≈ 1,8 %	+20–25 %	eingeschränkt
München	≈ 1,2 %	+35–40 %	sehr knapp
Frankfurt/Rhein-Main	≈ 1,6 %	+25–30 %	gering

Ursachen der Flächenknappheit

Haupttreiber der Verknappung sind:

• Stadtentwicklung und Flächenkonkurrenz – Wohnungsbau und Gewerbe konkurrieren um begrenzte Bauflächen.
• Strikte Bau- und Umweltauflagen – längere Genehmigungszeiten und eingeschränkte Umwandlungsmöglichkeiten von Grün- oder Ackerflächen.
• Bodenpreissteigerungen – Investoren bevorzugen renditestärkere Nutzungen.
• Infrastrukturkapazitäten – fehlende Anbindung an Schiene oder Wasserwege limitiert effiziente Logistikstandorte.

Konkrete Auswirkungen auf Transport und Supply Chain

Die Folgen sind vielschichtig und betreffen sowohl operative als auch strategische Entscheidungen:

• Steigende Transportkosten: Höhere Mieten und längere Fahrten zu weiter entfernten Umschlagpunkten erhöhen die Gesamtkosten pro Sendung.
• Konsolidierung statt Dezentralisierung: Unternehmen tendieren zu größeren zentralen Hubs, was zusätzliche Lastwagenkilometer und Drayage-Aufwand erzeugt.
• Verzögerte Lieferzeiten: Engpässe bei Umschlagflächen führen zu Wartezeiten an Toren und längeren Umschlagprozessen.
• Risikodiversifikation: Supply-Chain-Manager streuen Lagerstandorte, was jedoch zusätzliche Bestände und Kapitalbindung bedeutet.

Relevanz für Betreiber, Spediteure und Verlader

Für Spediteure und Betreiber verändert sich die Kalkulation: Streckenkonzepte, Umlaufzeiten und Leerfahrten werden neu bewertet, langfristige Mietverträge gewinnen an Bedeutung, während kurzfristige Flexibilität gleichzeitig gefordert bleibt.

Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen

Das deutsche Planungs- und Baurecht beeinflusst die Geschwindigkeit, mit der Flächen entwickelt werden können. Insbesondere greifen:

• Baugesetzbuch (BauGB) – Vorgaben zur Flächennutzungsplanung und Bebauungsplänen.
• Umwelt- und Immissionsschutzvorschriften – Einschränkungen für laute oder emissionsintensive Nutzungen in Stadtgebieten.
• Regionale Förderprogramme – in einigen Bundesländern existieren Anreize zur Konversion von Brachflächen.

Beschleunigte Genehmigungsverfahren oder gezielte Nachverdichtung erfordern oft koordinierte Maßnahmen zwischen Kommunen, Investoren und Logistikunternehmen.

Technische und betriebliche Gegenmaßnahmen

Unternehmen reagieren mit mehreren Strategien, um Flächenknappheit zu begegnen:

• Mehrgeschossige Logistikimmobilien – vertikale Lagerhaltung reduziert Flächenbedarf.
• Brownfield-Revitalisierung – Umwandlung ehemaliger Industrieflächen in Logistikstandorte.
• Stadtlogistik-Konzepte – Konsolidierungszentren und Mikro-Depots zur Reduzierung innerstädtischer Fahrten.
• Intermodalität fördern – stärkere Nutzung von Schiene und Binnenschifffahrt zur Entlastung von Straßennetzen.
• Digitale Flotten- und Kapazitätsplanung – optimierte Touren und Lagerplatznutzung durch moderne Software.

Kosten- und Effizienzrechnung

Die Entscheidung für unterschiedliche Gegenmaßnahmen lässt sich anhand einer Kosten-Nutzen-Rechnung beurteilen. Typische Bewertungskriterien sind:

• Investitionsvolumen pro m²
• Reduktion der Umschlagzeiten
• Änderung der Transportkosten pro Sendung
• Flexibilität gegenüber Nachfrageschwankungen

Kurzer statistischer Überblick

Aktuelle Marktbeobachtungen deuten darauf hin, dass in den Top-Logistikregionen Deutschlands die Leerstandsquoten bei Logistikimmobilien überwiegend unter 3 % liegen und die Flächenpreise in den vergangenen fünf Jahren deutlich gestiegen sind. Dies verstärkt Investitionsdruck in innovative Lagerkonzepte und motiviert die Suche nach alternativen, kosteneffizienten Lösungen.

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